等到“租购同权”你才肯改变你的资产配置方式就晚了

摘要: 当房产回归居住属性,金钱的价值就会重新凸显,学会多元化的资产配置才会在任何情况下都不至于被政策的更迭所左右。

11-02 22:54 首页 铂诺


2017年7月19日广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。在这个方案里,广州市政府提出了划时代意义的一项措施:租购同权。


此项措施一出,立刻引起轩然大波。有人猜测,学区房会更加抢手,一线城市和准二线城市房价会继续飙升,以后连租房都租不起了,也有人乐观地预测,房价会跌落,租售比更合理了,更有人拿出来香港和深圳的例子,认为租售比更合理,但是房价依然会疯涨。


但我觉得,这些猜测不能说不对,但普遍格局太小。租购同权的意义,远远超过,教育和房价。它的出台,代表了中国经济和社会的一次大拐点开始出现,从中你可以窥视出中央对于未来十年甚至二十年中国的趋势的判断。



1



房价——无论涨跌都不重要了


还是谈一谈房价。


"根据方案,凡是具有本市户籍的适龄儿童少年、人才、绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,都可由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读"


很多人拿着这个适用范围做文章,说,这根本没有影响嘛,还是要求本市户籍,这根本隔靴搔痒,房价永远涨。


房价涨不涨,暂且放在一边。请大家回忆一下雄安新区的政策,当时雄安新区甫一成立,新区一个特殊的政策就是:未来雄安的房子不能买卖,只能租赁。


今年7月,还有一件事,上海市国土局官网发布了两宗地块的挂牌出让公告。这两宗地块的土地用途均为租赁住房,也就是说所建物业只能用于出租,而不得出售。要求竞得人须100%自持70年,这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。


雄安新区对应北京,北京行动了,上海行动了,广州也行动了,还有深圳,深圳一直走在改革前列,行动更早,北上广深都动了,这绝对不是孤立的行动。


长期以来,人们形成了一种概念,房子是刚需,丈母娘推高了房价。很多人把房价居高不下,房地产泡沫归咎于政府和房地产商的合谋。可是请大家自问一下,如果没有那些每个新楼盘开盘汹涌的人潮,没有买买买的普通大众,房价能是今天这样吗?


雪崩的时候每片雪花都不是无辜的。所以房价到了今天,政府、房地产商、群众,都有责任。


谁说租的房子不能结婚?谁说房子一定要买?


长期以来,中国的租房者无人权,还记得《欢乐颂》里樊胜美那三个租房的姑娘吗?曲筱绡在隔壁开party,这三个租房的姑娘打电话给物业,物业根本就不搭理,“要是自己买的房,物业能不管吗?”这是中国租房者的真实写照,租房者要被政府、物业、房东、邻居集体歧视。


更重要的是,房子是跟教育医疗等各项福利绑定的,所以房子必须买,咬着牙,把三代人的钱榨干也要买,这是刚需。


房子过去在中国不仅仅是房子,房子是金融,房子是教育,房子是医疗,房子是一切。


北上广深的行动显示出了中国高层精英的决心,会持续增加房子的租赁供给,而且相信,会不断改善租户的地位。


这只是一个信号,房子以后将回归居住属性,房子以后将只是房子,兼顾一点投资品属性,以后不再跟其他有的没的挂钩,相信以后还会配套一系列措施,刚需以后不刚了。


这是一个釜底抽薪,这会极大降低自住需求的居民购买欲望。



所以关注房价已经没有意义了,房价的涨跌都不重要了。重要的是,房价没有意义了,房价就算还是涨,涨到天上去,对普通家庭而言,自购房都不是必选项了。


有很多人会反驳,租房价值上升了,房租涨了,以后更租不起了,明明还是买房更划算。


你想的问题,已经有了答案,21日,住建部九部委放出另一个重磅炸弹,在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。


《住房城乡建设部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出一下举措:


  1. 培育机构化、规模化住房租赁企业;

  2. 建设政府住房租赁交易服务平台;

  3. 增加租赁住房有效供应;


这套组合拳透露了中央打压房市的决心,正是通知里的那句话,“房子是用来住的,不是用来炒的”。


房价高,房租高,没问题,国家增加租赁住房供给,建立规模化住房企业,而且直接把中介给你踢出去,直接政府接管租赁交易。


更难能可贵的是,


承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务


国务院办公厅提出非本地户籍承租人按照有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务,各地将全面落实这一要求。


这等于是说,一线的户籍部分放开了,甚至可以展望一下,未来会继续放开。


看到了吧,想靠着租购同权,租金暴涨躺在房子上赚钱的小业主们,面临的将是与企业的竞争,在去除了中介影响之后,在一个更透明的平台上,想要牟利的压力也很大。


但我们先放开房价,还有更重要的问题,那就是城市竞争。



2



城市竞争


广州租购同权的措施出台,透露了一个信号,城市之间的竞争已经白热化了。


我相信,昨天中国的大中城市,尤其是准一线二线城市的市长们都彻夜无眠,昨天可能在连夜开会。


为什么?


我请大家关注两个新闻,一个是前几个月,中科院一个北大博士选择离开北京。另一个是西安、南京、武汉、成都展开抢人大战,纷纷出台措施,6月23日,武汉喊出支持百万大学生留汉创业就业;6月29日,长沙提出五年吸引100万人才西安也提出“五年投入38亿,引才育才100万”的目标


有识之士早都可以看出来,未来中国的竞争,就是城市之间的竞争。尤其对于这些准一线二线城市来说,未来十年,谁能保住准一线地位甚至成为一线,基本就奠定中国城市的格局了,是龙是虫,就在这几年了,而城市竞争的核心就是人才竞争



所以,在北京上海加紧户口限制,实行赶人措施之际,二线和准一线城市都红眼了,下手抢人。


但是,广州这个政策出台,等于告诉其他城市,用个破户口就想抢人,你们都是渣。


请注意,很多人只注意到了新政里的广州户籍,而忽略了后面:人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。


这才是广州的醉翁之意。


以广州的体量和地位,这个措施出台,对于京沪都有一定触动,对于其他城市而言,简直是耍流氓。


我相信,其他城市,必然要进行跟进,甚至要出台比广州更吸引人的措施。



3



最重要的事


而上面说的两项,跟第3点要说的比,都不重要。


中国重要城市之间的竞争透露出来一个最重要的信号,中国的经济将要从人口红利型转为人才红利型。


人才会越来越贵。


我们现在可以回到第一部分的问题了,租金涨了,我还能不能租起房子,房价涨还是不涨。


回答是,这取决于你是人才还是人口


你是人才,那你永远可以住得起房,这不光是说你收入高,同时,这些城市会不断地给你补贴,正如在第2部分预言的一样,这些重要城市会出台更吸引人的措施,会给你建公租房,给你房租补贴,让你留在城市。


但如果你只是人口,那么很不幸,你租不租得起,这些城市并不关心,这个人口的口跟牲口的口是一个字。如果你不能成为这些城市需要的高层次人才,那么你买不买得起房,租不租得起房,他们并不关心。


人口是被赶出去的对象,这些人口将不仅仅是外地人,甚至包括很多本地人,请站在城市管理者的角度想想,他们愿意留下一个夫妻都是科学工作者,教授,管理者的外地人,还是愿意留下一个大专毕业,没有一技之长的本地土著。


学区房租金更贵不假,但高层次人才有政府大力补贴,中等层次的人才,可以住公租房,其他人怎么争?


教育资源只是一个开始,人才的奖励资源会越来越多。医疗、财富、甚至权力,都会更多地奖励给知识阶层。


在过去,中国家庭人均财富是衡量家庭财富的重要数据。


2015年,房产仍然是中国家庭财富最重要的组成部分。在全国家庭的人均财富中,房产净值的占比为65.99%,在城镇和农村家庭的人均财富中,房产净值的比重分别为68.68%和55.08%。


在刚刚过去的二十年里,“吃瓦片”的房主们是吃到红利最多的人,甚至一个上市企业,都不如一个京沪房主,一套二环老破小,可以傲视企业家,如果投胎学修得好,生在京沪就是跑赢了全国95%的人,前段时间的北京相亲大爷,甚至喊出来,“北京户口就是残疾人也有人嫁”。


当然我既不是歧视残疾人,也不是对北京人有不满。而是说一个事实,如果这种状况持续下去,国家是没有希望的。


如果年轻人都知道,奋斗已经没有价值了,那么谁还会去拼?


租购同权也好,九部委发展住房租赁市场也好,都是释放一个信号,躺在房本上、躺在户籍上吃“祖荫”、吃老本儿,恐怕不行了。


这很残酷,这将是中国财富的一次洗牌,但是也不得不说,很正确


这也就是之前说的,中国的高层们,还是选择了改革,把改革推向深水区。


一个国家和民族,始终是要给年轻人希望,始终是要给人才希望的。


因为只有人,才是最有价值的。


在未来,家庭人均财富这数据将被另一个数据取代,那就是中国家庭人均知识量或者叫中国家庭人均人力资源。



未来不是以固定资产和现金为衡量家庭财富的主要标准,而是家庭的人力资源,谁能拥有更聪明的头脑和知识储备谁的资产配置能更加稳健地抗衡不可控因素,谁将赢得未来。


我们要做的,就是让自己的人力资源增值、头脑增值、让自己的财富多元化地增值。而这样的人,将是未来各大城市争抢的宝贝。


对于持续学习,多元化配置资产的人来说,最好的时代来了,而对于,躺在过去的房产财富之上的人而言,最糟的时代来了。


中国家庭的财富积累模式将进入最重要的一次洗牌机会,房子不再是丈母娘衡量金龟婿的重要指标。


所以不论你年龄多大,再出发吧。


我们要怎么做呢:多赚钱,多读书,寻求资产的多元化增长,而不是盲目的投资房产。当房产回归居住属性,金钱的价值就会重新凸显,比房产更重要的将是收入和现金流,而正如上面所说的,学会多元化的资产配置才会在任何情况下都不至于被政策的更迭所左右。


好时代来了,大时代来了,迎接好时代吧。



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